เตรียมพร้อม! ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 ฉบับเข้าใจง่าย: ใครมีหน้าที่จ่าย? จ่ายเท่าไหร่? เมื่อไหร่? และพลาดแล้วมีผลอย่างไรบ้างคะ? 🏡💸
การเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบัน ไม่ได้หมายความแค่การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่สวยงามเท่านั้นนะคะ แต่ยังมาพร้อมกับหน้าที่สำคัญที่ต้องรับผิดชอบ นั่นคือ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ซึ่งเริ่มใช้บังคับมาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 แทนที่ภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนที่คุ้นเคยกันมานานค่ะ
สำหรับปีภาษี 2569 นี้ หลายท่านอาจยังสับสนว่าตนเองมีหน้าที่ต้องเสียภาษีหรือไม่ ต้องจ่ายเท่าไหร่ และมีกำหนดชำระเมื่อไหร่ ยิ่งถ้าพลาดแล้วจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง บทความนี้จาก Luckproperty จะมาช่วยคลายข้อสงสัยเหล่านี้ให้คุณเข้าใจง่าย ๆ ในสไตล์เป็นกันเอง เพื่อให้คุณเตรียมพร้อมรับมือกับการจ่ายภาษีได้อย่างถูกต้องและสบายใจกันค่ะ
🙋♀️ ใครมีหน้าที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?
ก่อนอื่นเรามาดูกันก่อนนะคะว่า ใครบ้างที่กฎหมายกำหนดให้มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่แค่เจ้าของที่ดินเท่านั้นนะคะ แต่รวมถึงผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ด้วยค่ะ
-
เจ้าของกรรมสิทธิ์: ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของที่ดิน เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง หรือเจ้าของห้องชุด ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิ์อย่างโฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น ๆ ค่ะ
-
ผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ทรัพย์สินของรัฐ: แม้ไม่ได้เป็นเจ้าของโดยตรง เช่น ผู้ที่เช่าที่ราชพัสดุอยู่ ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษีในฐานะผู้ใช้ประโยชน์เช่นกันค่ะ
-
วันที่ครอบครองเป็นสำคัญ: หลักเกณฑ์สำคัญคือ ต้องเป็นผู้ครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ๆ ค่ะ เช่น หากซื้อบ้านในวันที่ 10 เมษายน 2567 คุณจะต้องเสียภาษีสำหรับปี 2568 เพราะถือว่าได้ครอบครองทรัพย์สินก่อนวันที่ 1 มกราคม 2568 นั่นเองค่ะ แต่ถ้าซื้อบ้านในวันที่ 10 พฤษภาคม 2568 คุณจะไม่ต้องเสียภาษีปี 2568 แต่จะเริ่มมีภาระภาษีในปี 2569 ค่ะ
-
เจ้าของคนละส่วน: ในกรณีที่เจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นไม่ใช่คนเดียวกัน ทั้งสองฝ่ายจะต้องเสียภาษีเฉพาะส่วนที่ตนเองเป็นเจ้าของค่ะ
-
การครอบครองร่วมกัน: หากมีผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากกว่า 1 ท่าน ทุกคนจะต้องร่วมรับผิดชอบภาษีดังกล่าวด้วยกันนะคะ
💰 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 ต้องจ่ายเท่าไหร่?
สำหรับปี 2569 กระทรวงมหาดไทยจะดำเนินการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราปกติ ซึ่งจะไม่มีการลดหย่อนพิเศษเหมือนช่วงที่ผ่านมานะคะ แต่ยังคงมีเกณฑ์การยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าที่ไม่สูงมากอยู่ค่ะ โดยอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้ค่ะ
1. ที่ดินเกษตรกรรม 🧑🌾
กรณีเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา:
-
มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
-
มูลค่ามากกว่า 50 - 125 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.01%
-
มูลค่ามากกว่า 125 - 150 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
-
มูลค่ามากกว่า 150 - 550 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
-
มูลค่ามากกว่า 550 - 1,050 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.07%
-
มูลค่ามากกว่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
กรณีเจ้าของเป็นนิติบุคคล:
-
มูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.01%
-
มูลค่ามากกว่า 75 - 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
-
มูลค่ามากกว่า 100 - 500 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
-
มูลค่ามากกว่า 500 - 1,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.07%
-
มูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
2. ที่อยู่อาศัย 🏠
กรณีบ้านหลังหลัก (มีชื่อในทะเบียนบ้าน และเป็นเจ้าของที่ดิน):
-
มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
-
มูลค่ามากกว่า 50 - 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
-
มูลค่ามากกว่า 75 - 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
-
มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
กรณีบ้านหลังหลัก (มีชื่อในทะเบียนบ้าน แต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน):
-
มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
-
มูลค่ามากกว่า 10 - 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.02%
-
มูลค่ามากกว่า 50 - 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
-
มูลค่ามากกว่า 75 - 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
-
มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
กรณีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป หรือไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน:
-
มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.02%
-
มูลค่ามากกว่า 50 - 75 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.03%
-
มูลค่ามากกว่า 75 - 100 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.05%
-
มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.1%
3. ที่ดินที่ใช้เชิงพาณิชย์ 🏢 (เช่น ออฟฟิศ, ร้านค้า, โรงแรม, โรงงาน)
-
มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.3%
-
มูลค่ามากกว่า 50 - 200 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.4%
-
มูลค่ามากกว่า 200 - 1,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.5%
-
มูลค่ามากกว่า 1,000 - 5,000 ล้านบาท: อัตราภาษี 0.6%
-
มูลค่ามากกว่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป: อัตราภาษี 0.7%
4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า 🚧
อัตราภาษีเริ่มต้นเหมือนที่ดินเชิงพาณิชย์ แต่มีความพิเศษคือ หากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างถูกทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ใช้ประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพติดต่อกัน 3 ปี ในปีที่ 4 เป็นต้นไป จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% และจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก ๆ 3 ปีที่ยังคงทิ้งร้างไว้ โดยอัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ของฐานภาษีค่ะ
🗓️ จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อไหร่?
โดยปกติแล้ว องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งแบบประเมินภาษีให้ผู้เสียภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และกำหนดชำระภายในเดือนเมษายน แต่สำหรับปี 2569 นี้ มีการประกาศขยายระยะเวลาดำเนินการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชน ดังนี้ค่ะ
-
ประกาศแจ้งรายการที่ดิน: ภายในเดือนมกราคม 2569
-
ประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์: ก่อนวันที่ 1 เมษายน 2569
-
แจ้งประเมินภาษี: ภายในเดือนพฤษภาคม 2569
-
ชำระภาษี: ภายในเดือนกรกฎาคม 2569
-
ผ่อนชำระภาษี (3 งวดเท่า ๆ กัน):
-
งวดที่ 1: ภายในเดือนกรกฎาคม 2569
-
งวดที่ 2: ภายในเดือนสิงหาคม 2569
-
งวดที่ 3: ภายในเดือนกันยายน 2569
-
แจ้งเตือนผู้เสียภาษีค้างชำระ: ภายในเดือนสิงหาคม 2569
-
แจ้งชื่อผู้ค้างชำระภาษีต่อสำนักงานที่ดิน: ภายในเดือนกันยายน 2569
⚠️ ถ้าจ่ายภาษีที่ดินฯ ล่าช้าจะเกิดอะไรขึ้นบ้าง?
การไม่ชำระภาษีให้ตรงตามกำหนดเวลา มีผลกระทบตามมาหลายอย่างเลยนะคะ ไม่ใช่แค่ต้องจ่ายเพิ่มเท่านั้น แต่ยังอาจส่งผลต่อการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้อีกด้วยค่ะ
-
เบี้ยปรับ:
-
จ่ายก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน: เสียเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
-
จ่ายภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน: เสียเบี้ยปรับ 20% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
-
จ่ายหลังจากพ้นกำหนดในหนังสือแจ้งเตือน: เสียเบี้ยปรับสูงสุดถึง 40% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ
-
เงินเพิ่ม: นอกจากเบี้ยปรับแล้ว ยังต้องเสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ โดยเริ่มนับตั้งแต่วันที่พ้นกำหนดชำระจนถึงวันที่ชำระภาษีจริง แต่สูงสุดไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องจ่ายค่ะ
-
ไม่สามารถทำธุรกรรมได้: หากคุณค้างชำระภาษีและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้แจ้งข้อมูลไปยังสำนักงานที่ดินแล้ว คุณจะไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ ได้ค่ะ
-
การยึดอายัดและขายทอดตลาด: กรณีที่เลวร้ายที่สุดคือ หากคุณยังไม่ชำระภาษีภายใน 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีอำนาจในการยึดหรืออายัดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คุณค้างชำระภาษี เพื่อนำออกขายทอดตลาดได้นะคะ ซึ่งเป็นเรื่องที่เราไม่อยากให้เกิดขึ้นกับใครเลยค่ะ
🔎 แนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ควรรู้
เพื่อให้เกิดความชัดเจนและเป็นธรรม กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยได้ชี้แจงแนวทางการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างไว้ดังนี้ค่ะ
-
ที่อยู่อาศัยแบบไหนก็เป็นที่อยู่อาศัย: ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะให้บุคคลใช้อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของอยู่เอง ให้ญาติพี่น้องอยู่ หรือแม้แต่ ให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัย (เช่น บ้านเช่า ห้องเช่า) ก็จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสำหรับที่อยู่อาศัยนะคะ อย่างไรก็ตาม สำหรับอาคารพาณิชย์ที่มีการอยู่อาศัยชั้นบนและเปิดทำการค้าชั้นล่าง จะแยกคำนวณภาษีเป็นประเภทเชิงพาณิชย์สำหรับพื้นที่ชั้นล่าง และประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับชั้นบนค่ะ
-
อยู่ระหว่างก่อสร้าง/ต่อเติม: รวมถึงช่วงที่บ้านอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือคอนโดมิเนียมที่กำลังตกแต่ง ก็ยังถือเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัยค่ะ
-
ยกเว้นบางกรณี: ไม่รวมถึงโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขาย
-
โฮมสเตย์/Airbnb เป็นเชิงพาณิชย์: สำหรับธุรกิจโฮมสเตย์ โฮสเทล และ Airbnb นั้น จะถูกจัดว่าเป็นธุรกิจโรงแรมที่พัก และจะต้องเสียภาษีในอัตราเชิงพาณิชย์ค่ะ
-
ระบบปรับให้เอง ไม่ต้องกังวล: หากคุณได้รับเอกสารแจ้งข้อมูลรายการห้องชุด (ภ.ด.ส.4) แล้วพบว่าระบุลักษณะการใช้ประโยชน์เป็น "อื่น ๆ" ไม่ต้องกังวลและไม่ต้องไปยื่นแก้ไขที่สำนักงานเขตนะคะ เพราะทางระบบจะทำการปรับให้เป็น "อยู่อาศัย" โดยอัตโนมัติ เพื่อลดภาระการเดินทางของประชาชนค่ะ
เปลี่ยนที่รกร้างว่างเปล่าให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมได้!
สำหรับเจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่อยากเสียภาษีในอัตราที่สูง ก็สามารถปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นพื้นที่เกษตรกรรมได้นะคะ โดยมีหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมตามที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดอย่างชัดเจน เช่น จำนวนต้นพืชขั้นต่ำต่อไร่ หรือขนาดพื้นที่คอก/โรงเรือนสำหรับเลี้ยงสัตว์แต่ละชนิด รวมถึงการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำด้วยค่ะ การทำเช่นนี้ไม่เพียงช่วยลดภาระภาษี แต่ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าและประโยชน์ให้กับที่ดินของคุณด้วยนะคะ
สรุป 📝
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจดูเป็นเรื่องซับซ้อน แต่เมื่อเราทำความเข้าใจหลักเกณฑ์ต่าง ๆ อย่างละเอียดแล้ว ก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินกว่าจะจัดการได้เลยค่ะ สิ่งสำคัญที่สุดคือการรู้หน้าที่ของตนเอง ติดตามข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับกำหนดการและอัตราภาษีอย่างสม่ำเสมอ และดำเนินการชำระให้ตรงตามเวลา เพื่อหลีกเลี่ยงค่าปรับและปัญหาอื่น ๆ ที่อาจตามมาค่ะ
ที่ Luckproperty เราเข้าใจถึงความกังวลใจของทุกท่านในเรื่องอสังหาริมทรัพย์เสมอ และหวังว่าข้อมูลนี้จะเป็นประโยชน์ในการเตรียมตัวรับมือกับภาระภาษีที่กำลังจะมาถึงนะคะ การเสียภาษีอย่างถูกต้อง ไม่เพียงเป็นหน้าที่พลเมืองที่ดี แต่ยังเป็นการรักษาสิทธิและปกป้องทรัพย์สินอันมีค่าของคุณอีกด้วยค่ะ 💖
ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:
Good Pro Estate Co., Ltd. (ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร)
📞 โทร: 097-236-5987, 084-644-9282
📱 LINE: @goodproestate
🌐 เว็บไซต์: www.luckproperty.com | www.goodproestate.com
#ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
#ภาษีปี2569
#ภาษีอสังหาริมทรัพย์
#ที่ดินรกร้าง
#Luckproperty
#GoodProEstate
#ความรู้เรื่องบ้าน
#ซื้อขายบ้าน