อัปเดตภาษีที่ดินรกร้าง 2569 เตรียมตัวรับมืออัตราใหม่พุ่งสูงถึง 0.9% พร้อมวิธีลดหย่อนที่เจ้าของที่ดินต้องรู้!

สวัสดีค่ะเพื่อน ๆ ชาว Luckproperty และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกท่าน กลับมาพบกันอีกครั้งกับสาระดี ๆ เกี่ยวกับการจัดการที่ดินและที่อยู่อาศัยนะคะ สำหรับใครที่ถือครองที่ดินเปล่าเอาไว้ในมือ หรือเป็น "แลนด์ลอร์ด" ที่มีที่ดินสะสมไว้เก็งกำไรในอนาคต ตอนนี้ถึงเวลาที่ต้องตื่นตัวและเช็กข้อมูลกันแบบด่วน ๆ เลยค่ะ เพราะกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังจะก้าวเข้าสู่ปีที่ 7 ของการบังคับใช้ และที่สำคัญคือภาระภาษีกำลังจะขยับตัวสูงขึ้นจนอาจทำให้หลายคนต้องปาดเหงื่อกันเลยทีเดียวค่ะ

ย้อนกลับไปในช่วงปี 2563 ที่เริ่มมีการใช้กฎหมายฉบับนี้ใหม่ ๆ ทางรัฐบาลได้มีการออกมาตรการช่วยเหลือเพื่อบรรเทาภาระภาษีให้กับประชาชน โดยเฉพาะในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่เราทราบกันดี ทำให้มีการลดภาษีให้สูงถึง 90% แต่ปัจจุบันโปรโมชั่นเหล่านั้นได้หมดลงไปแล้วค่ะ และเราได้ก้าวเข้าสู่การจัดเก็บภาษีแบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย 100% มาได้สักพักแล้ว แต่สิ่งที่กำลังจะเป็นประเด็นร้อนในปี 2569 คือ "เบี้ยปรับ" สำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั่นเองค่ะ

ความน่ากลัวของ "ภาษีที่ดินรกร้าง" ที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ 3 ปี

หลักการสำคัญของกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่หลายคนอาจจะยังไม่ทราบชัดเจนก็คือ หากเราปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าโดยไม่นำมาพัฒนาหรือทำประโยชน์ตามที่กฎหมายกำหนด อัตราภาษีจะไม่หยุดนิ่งอยู่ที่เดิมนะคะ กฎหมายกำหนดไว้ว่าหากปล่อยที่ดินทิ้งไว้ติดต่อกันเกิน 3 ปี เจ้าของจะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุก ๆ รอบ 3 ปีค่ะ

ซึ่งหากเรายังคงเพิกเฉยและปล่อยให้ที่ดินว่างเปล่าไปเรื่อย ๆ อัตราภาษีนี้จะค่อย ๆ ขยับสูงขึ้นไปจนถึงเพดานสูงสุดที่ 3% หรือถ้าเทียบเป็นมูลค่าเงินก็คือต้องจ่ายภาษีถึงล้านละ 30,000 บาทต่อปีเลยทีเดียวค่ะ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่สูงมากสำหรับต้นทุนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนะคะ

เจาะลึกอัตราภาษีปี 2569 ที่กำลังจะมาถึง

สำหรับในปีภาษี 2569 ที่กำลังจะถึงนี้ ใครที่ถือครองที่ดินรกร้างมาตั้งแต่เริ่มกฎหมายและยังไม่มีการขยับขยายทำอะไร อัตราภาษีจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ค่ะ จากเดิมที่เคยเสียในอัตราพื้นฐาน เมื่อรวมกับค่าปรับสะสมแล้วจะขยับขึ้นไปอยู่ที่ 0.9% หรือคิดเป็นเงินล้านละ 9,000 บาทค่ะ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น ลองมาดูตารางอัตราภาษีพื้นฐานตามมูลค่าที่ดินรกร้างกันนะคะ

• ที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.3% (หากบวกเพิ่ม 0.6% ในปีที่ 7 จะกลายเป็น 0.9%)

• ที่ดินมูลค่า 50–200 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.4%

  

  ที่ดิน

  โอกาสทอง! ขายที่ดินแปลงสวย 3 ไร่ 1 งาน 63 ตร.วา, หน้ากว้าง 50 เมตร, เหมาะลงทุนจัดสรร หรือ ธุรกิจ, เก็งกำไร ทำเลเติบโตเร็ว, ทำเลทอง ลาดกระบัง ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ

  ลาดกระบัง, กรุงเทพมหานคร

  ราคาเริ่มต้น฿12,990,000

  ดูรายละเอียด

• ที่ดินมูลค่า 200–1,000 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.5%

• ที่ดินมูลค่า 1,000–5,000 ล้านบาท อัตราภาษีปกติคือ 0.6%

• ที่ดินมูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษีปกติคือ 0.7%

จะเห็นได้ว่ายิ่งที่ดินมีมูลค่าสูง ภาระภาษีก็ยิ่งทวีคูณมากขึ้นเรื่อย ๆ จนกลายเป็นภาระหนักอึ้งสำหรับเจ้าของที่ดินค่ะ

ทางรอดของแลนด์ลอร์ด: เปลี่ยนที่ดินรกร้างให้เป็น "พื้นที่เกษตรกรรม"

เมื่อภาระภาษีพุ่งสูงขึ้น วิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในตอนนี้เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่าย ก็คือการปรับสภาพที่ดินให้กลายเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั่นเองค่ะ เพราะอัตราภาษีสำหรับที่ดินเกษตรกรรมนั้นต่ำกว่าที่ดินรกร้างหลายเท่าตัวเลยทีเดียว

สำหรับบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำเกษตร หากมูลค่าที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีค่ะ แต่หากมูลค่าเกินกว่านั้น อัตราที่จัดเก็บจะเริ่มต้นเพียง 0.01% เท่านั้น (หรือล้านละ 100 บาท) ซึ่งถูกกว่าการปล่อยรกร้างหลายสิบเท่าเลยค่ะ โดยมีเกณฑ์การจัดเก็บดังนี้ค่ะ

• มูลค่า 0–75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01%

  

  คอนโดมิเนียม

  คอนโดติด BTS วุฒากาศ แค่ 80 เมตร! ห้องสวยครบ พร้อมอยู่ วิวพระมหาเจดีย์วัดปากน้ำ ทำเลเข้าเมืองสาทรสะดวก ใกล้ห้าง เดินทางง่าย ส่วนกลางดี ราคาจับต้องได้ ต่ำกว่า 3 ล้าน หาแบบนี้ยากมาก

  จอมทอง, กรุงเทพ

  1 นอน

  1 น้ำ

  ราคาเริ่มต้น฿2,949,000

  ดูรายละเอียด

• มูลค่า 75–100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%

• มูลค่า 100–500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%

• มูลค่า 500–1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07%

• มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.1%

เช็กลิสต์การปลูกพืชเศรษฐกิจให้เข้าเกณฑ์เกษตรกรรม (ฉบับอัปเดต)

การจะเปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นเกษตรกรรม ไม่ใช่แค่การเอาเมล็ดพันธุ์ไปโรยทิ้งไว้นะคะ แต่ต้องมีการปลูกตาม "อัตราขั้นต่ำ" ที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยกำหนดไว้ด้วยค่ะ ซึ่งพืชยอดฮิตที่หลายคนเลือกปลูกเพื่อให้เข้าเกณฑ์มีดังนี้ค่ะ

1. กลุ่มกล้วย (กล้วยหอม, กล้วยไข่, กล้วยน้ำว้า): ต้องปลูกอย่างน้อย 200 ต้นต่อไร่

2. กลุ่มมะม่วง, ส้มโอ, ทุเรียน, ลำไย, ลิ้นจี่: ต้องปลูกอย่างน้อย 20 ต้นต่อไร่

3. กลุ่มมะนาว: ต้องปลูกอย่างน้อย 50 ต้นต่อไร่

4. กลุ่มมะพร้าว (ทั้งมะพร้าวอ่อนและมะพร้าวแก่): ต้องปลูกอย่างน้อย 20 ต้นต่อไร่

   

   คอนโดมิเนียม

   ขายคอนโด เดอะ ลุมพินี 24 สุขุมวิท 24 BTSพร้อมพงษ์ ใกล้ห้างเอ็มโพเรียม ชั้นสูง วิวโค้งน้ำเจ้าพระยา รายละเอียดทรัพย์: The Lumpini 24 Selling Price 10,500,000 baht 2 bedroom 2 bathroom 54.27 S.qm. 37 floor (Corner room) High floor Nice view Fully finished Balcony (ทิศตะวันออก) เฟอร์นิเจอร์ส่วนใหญ่ยี่ห้อ Niiq ชุดครัว KVIK มูลค่ากว่า 350,000 บาท พร้อมเครื่องไฟฟ้า อาทิ - ไมโครเวฟ Siemens - เตาอบ Siemens - เตาไฟฟ้า 2 หัว Siemens - เครื่องซักผ้า Siemens - เครื่องดูดควัน Franke - เครื่องทำน้ำร้อน(ใต้ซิงค์น้ำ) Siemens - ก็อกน้ำ Blanco - ตู้เย็น Mitsubishi 2 ประตู 15 คิว - ชุดม่านม้วน ยี่ห้อ Toso มูลค่า 120,000 บาท รายละเอียดโครงการ The Lumpini 24 (เดอะ ลุมพินี 24) เป็นคอนโดมิเนียมที่ถูกพัฒนาโดย ลุมพินี ดีเวลลอปเม้นท์ ตั้งอยู่บน 92 สุขุมวิท 24 แขวง คลองตัน เขต คลองเตย กรุงเทพมหานคร 10110 โครงสร้างของ เดอะ ลุมพินี 24 แล้วเสร็จในปี 2013 คอนโดนี้ มีอาคารเดียว จำนวน 46 ชั้น และ รวมทั้งหมด 400 ยูนิต สถานที่สำคัญใกล้เคียง ใกล้ ดิ เอ็มโพเรียม ใกล้ ดิ เอ็มควอเทีย ใกล้Big C พระราม 4 สิ่งอำนวยความสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกที่ The Lumpini 24 (เดอะ ลุมพินี 24) รวมทั้ง ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายนำ้ ห้องเซาว์น่า ฟิตเนส สวนหย่อม / พื้นที่จัดบาร์บีคิว ร้านค้าในโครงการ ร้านอาหารในโครงการ wi-fi" ติดต่อสอบถามเพิ่มเติม: Tel: 0954479456 แซนดี้ Line:san1dy2 Real Estate All Co, Ltd. รับฝากขาย เช่า บ้าน คอนโด โกดัง อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด #salecondothelumpini24 #sellcondosukhumvit #sellcondonearbts #sellcondonearbtsprompong #ขายคอนโดใกล้btsพร้อมพงษ์ #ขายคอนโด2นอน2น้ำสุขุมวิท #ขายคอนโดเดอะลุมพีนี24

   คลองเตย, กรุงเทพ

   2 นอน

   2 น้ำ

   ราคาเริ่มต้น฿10,500,000

   ดูรายละเอียด

5. กลุ่มพืชให้เนื้อไม้ (ไม้เศรษฐกิจ): ต้องปลูกอย่างน้อย 30 ต้นต่อไร่

6. กลุ่มมะละกอ: หากยกร่องต้องปลูก 100 ต้นต่อไร่ แต่ถ้าไม่ยกร่องต้องปลูก 175 ต้นต่อไร่

7. กลุ่มกาแฟ: พันธุ์โรบัสต้า 170 ต้นต่อไร่ ส่วนพันธุ์อราบิก้าต้อง 400 ต้นต่อไร่

นอกจากพืชพรรณแล้ว การเลี้ยงสัตว์ก็สามารถทำให้เข้าเกณฑ์เกษตรกรรมได้เช่นกันนะคะ โดยมีเกณฑ์ขั้นต่ำดังนี้ค่ะ

• การเลี้ยงโค-กระบือ: ต้องมีพื้นที่ 7 ตารางเมตรต่อตัว หรือคิดเป็นการใช้ที่ดิน 1 ตัวต่อ 5 ไร่

• การเลี้ยงแพะ-แกะ: พื้นที่ 2 ตารางเมตรต่อตัว หรือ 1 ตัวต่อ 1 ไร่

• การเลี้ยงสัตว์ปีก (เป็ด-ไก่): 4 ตารางเมตรต่อตัว (ตามมาตรฐานอินทรีย์)

• การเลี้ยงสุกร: ขึ้นอยู่กับประเภท เช่น พ่อพันธุ์ 7.5 ตารางเมตรต่อตัว หรือสุกรขุน 1.5 ตารางเมตรต่อตัว

  

  คอนโดมิเนียม

  ขายคอนโด ฟิวส์ จันทน์-สาทร เฟอร์นิเจอร์ พร้อมอยู่ใกล้BRT ถนนจันทน์ BTSช่องนนทรี สาทร สีลม

  สาทร, กรุงเทพ

  1 นอน

  1 น้ำ

  ราคาเริ่มต้น฿2,600,000

  ดูรายละเอียด

อีกหนึ่งทางเลือก: เปลี่ยนที่ดินส่วนตัวให้เป็น "สวน 15 นาที"

หากเจ้าของที่ดินท่านใดมีที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และยังไม่มีแผนจะทำเกษตรหรือก่อสร้างอะไรในระยะเวลา 7-10 ปีนี้ อีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจคือการเข้าร่วมโครงการ "สวน 15 นาที" ของ กทม. ค่ะ

โดยการยกที่ดินให้ กทม. นำไปพัฒนาเป็นสวนสาธารณะเพื่อให้คนในชุมชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งข้อดีคือเจ้าของที่ดินจะได้รับสิทธิยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดระยะเวลาที่ทำสัญญากับทาง กทม. เลยค่ะ ถือเป็นการช่วยสังคมและช่วยลดภาระกระเป๋าตังค์เราไปในตัวด้วยนะคะ

บทสรุปและคำแนะนำจาก Content Creator

การบริหารจัดการภาษีที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลยค่ะ โดยเฉพาะในปี 2569 ที่ภาระภาษีจะขยับขึ้นอีกก้าวใหญ่ การปล่อยที่ดินทิ้งไว้เฉย ๆ อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดในเชิงการเงินอีกต่อไปนะคะ ไม่ว่าจะเป็นการนำไปทำเกษตร การปล่อยเช่าระยะยาว หรือแม้แต่การยกให้สาธารณะประโยชน์ล้วนเป็นทางออกที่ช่วยรักษาผลประโยชน์ให้เราได้ทั้งสิ้นค่ะ

หากใครกำลังมองหาที่ปรึกษาในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการซื้อ-ขายที่ดินเพื่อวางแผนภาษีให้คุ้มค่าที่สุด อย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์นะคะ เพื่อให้การลงทุนของคุณงอกเงยและไม่เป็นภาระในอนาคตค่ะ เป็นกำลังใจให้แลนด์ลอร์ดทุกท่านบริหารจัดการที่ดินได้อย่างราบรื่นนะคะ

---

ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:

Good Pro Estate Co., Ltd. (ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร)

📞 โทร: 097-236-5987, 084-644-9282

📱 LINE: @goodproestate

🌐 เว็บไซต์: www.luckproperty.com | www.goodproestate.com

#ภาษีที่ดิน

#ที่ดินรกร้าง

#ภาษีอสังหาริมทรัพย์

#ลงทุนที่ดิน

#เกษตรกรรมลดภาษี

#Luckproperty

#GoodProEstate