เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2567 กู้ไม่ผ่านพุ่ง 70% โอกาสทองของคนอยากมีบ้านกับโปรโมชั่นอยู่ฟรีนาน 4 ปี

สวัสดีค่ะเพื่อนๆ ชาว Luckproperty ทุกท่าน วันนี้จะมาชวนคุยเรื่องที่กำลังเป็นประเด็นร้อนแรงที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เลยค่ะ เชื่อว่าหลายคนที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดในช่วงนี้ คงเริ่มรู้สึกถึงความตึงเครียดของตลาดกันบ้างแล้วใช่ไหมคะ? ทั้งเรื่องดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมถึงความเข้มงวดของธนาคารที่ทำให้การขอสินเชื่อกลายเป็นเรื่องที่ท้าทายแบบสุดๆ เลยค่ะ

สถานการณ์ในตอนนี้เรียกได้ว่า "ของเหลือบาน แต่คนกู้ไม่ผ่าน" ข้อมูลล่าสุดจากธนาคารแห่งประเทศไทยและผู้ประกอบการรายใหญ่ ชี้ให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังเผชิญกับมรสุมครั้งใหญ่ค่ะ โดยเฉพาะปัญหา "ยอดปฏิเสธสินเชื่อ" หรือ Reject Rate ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจถึง 70% ในบางโครงการ ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่สะท้อนความเปราะบางของเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคได้อย่างชัดเจนที่สุดเลยค่ะ

ทำไมถึงเป็นแบบนี้? แล้วคนที่อยากมีบ้านควรปรับตัวอย่างไร? วันนี้เราจะมาสรุปข้อมูลแบบเจาะลึก พร้อมแนะนำโอกาสดีๆ ที่ซ่อนอยู่ในวิกฤตครั้งนี้ให้ฟังกันแบบละเอียดยิบเลยค่ะ

เมื่อ "รายได้" วิ่งตาม "ราคาบ้าน" ไม่ทัน ความท้าทายใหม่ของคนอยากมีบ้าน

ปัญหาหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันยังไม่ฟื้นตัวอย่างที่ควรจะเป็น คือเรื่องของ "ช่องว่าง" ระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยค่ะ จากการประเมินของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อัตราค่าจ้างของพวกเราขยายตัวช้ากว่าราคาบ้านอย่างมากค่ะ โดยเฉพาะหลังจากวิกฤตโควิด-19 เป็นต้นมา ทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อย (ต่ำกว่า 30,000 บาทต่อเดือน) เข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้นกว่าเดิมหลายเท่าตัวเลยนะคะ

สถิติที่น่าสนใจคือ การปล่อยสินเชื่อใหม่ในกลุ่มรายได้น้อยลดลงจาก 10% เหลือเพียง 7% เท่านั้นค่ะ ส่งผลให้คนกลุ่มนี้หันไปมอง "บ้านมือสอง" แทนมากขึ้น ซึ่งยอดการเติบโตของตลาดบ้านมือสองพุ่งขึ้นจาก 31% เป็น 41% เลยทีเดียวค่ะ เพราะราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าและอยู่ในทำเลที่อาจจะตอบโจทย์ได้ดีกว่าในงบประมาณที่จำกัดนั่นเองค่ะ

นอกจากนี้ ธนาคารต่างๆ ยังคงใช้ "ตะแกรงร่อน" ที่มีความถี่สูงมากในการคัดกรองลูกหนี้ค่ะ โดยใช้เกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้เป็นตัวตัดสินหลัก แม้ว่าแบงก์จะพยายามช่วยด้วยการขยายระยะเวลาผ่อนชำระจาก 30 ปี เป็น 40 ปี เพื่อให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลงแล้วก็ตาม แต่ด้วยภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงและการมีรายได้ไม่สม่ำเสมอของกลุ่มฟรีแลนซ์ ก็ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้กู้ไม่ผ่านอยู่ดีค่ะ

สต๊อกค้างบานสะพรั่ง! โอกาสทองของผู้ซื้อที่ถือเงินสดและมีความพร้อม

เมื่อคนกู้ไม่ผ่าน สิ่งที่ตามมาคือโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังโอนไม่ได้ หรือที่เรียกว่า "สต๊อกเหลือ" นั่นเองค่ะ ปัจจุบันในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีหน่วยที่อยู่อาศัยสะสมเหลืออยู่ถึง 221,805 หน่วยเลยนะคะ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีการสะสมมานาน แม้ภาพรวมราคาบ้านเดี่ยวจะแอบปรับตัวขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่ราคาคอนโดกลับลดลงถึง 3.6% และทาวน์เฮาส์ลดลง 0.8% ค่ะ

นี่คือสัญญาณที่บอกเราว่า "ตลาดเป็นของผู้ซื้อ" อย่างแท้จริงค่ะ เมื่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องแบกรับต้นทุนและต้องการรักษากระแสเงินสด สิ่งที่พวกเขาทำคือการสาดแคมเปญโปรโมชั่นแบบถล่มทลาย ซึ่งไม่เคยเห็นมาก่อนในรอบหลายปีค่ะ ไม่ว่าจะเป็นการลดราคาเป็นล้านบาท หรือการช่วยผ่อนที่ทำให้เรา "อยู่ฟรี" ได้นานหลายปีเลยทีเดียวค่ะ

ทางด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทยก็ได้ออกมาให้ข้อมูลว่า ไตรมาสแรกของปีนี้ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร ทำให้โครงการใหม่ๆ หลายแห่งต้องชะลอการเปิดตัวออกไปก่อน เพราะต้นทุนก่อสร้างจากปัญหาสงครามในต่างประเทศพุ่งสูงขึ้น จนผู้รับเหมาไม่กล้ารับงานในราคาเดิมค่ะ ดังนั้น บ้านหรือคอนโดในสต๊อกปัจจุบันที่ต้นทุนเก่ายังอยู่ จึงเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุดก่อนที่ราคาบ้านใหม่จะขยับขึ้นตามต้นทุนวัสดุในอนาคตนะคะ

ส่องโปรโมชั่นสุดฉ่ำ! อยู่ฟรี 4 ปี แจกบัตรน้ำมัน และส่วนลดหลักล้าน

เพื่อกระตุ้นยอดขายและยอดโอนให้เป็นไปตามเป้า เหล่ายักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาฯ ต่างพากันเข็นแคมเปญเด็ดๆ ออกมาจูงใจลูกค้ากันอย่างคึกคักเลยค่ะ ใครที่กำลังเล็งโครงการไหนไว้ ช่วงนี้แหละค่ะคือจังหวะตัดสินใจที่ดีที่สุด โดยมีตัวอย่างโปรโมชั่นที่น่าสนใจดังนี้ค่ะ

• แสนสิริ (Sansiri): จับมือกับธนาคารใหญ่ จัดแคมเปญ "ไม่ต้องผ่อน สูงสุด 48 เดือน" หรืออยู่ฟรีนานถึง 4 ปีนั่นเองค่ะ ครอบคลุมกว่า 100 โครงการทั่วประเทศ แถมยังมีส่วนลดสูงสุดถึง 10 ล้านบาท และแจกบัตรเติมน้ำมันฟรีๆ อีกด้วยนะคะ

• เอสซี แอสเสท (SC Asset): นำบ้านและคอนโดราคา 3-100 ล้านบาท มาจัดโปรโมชั่นอยู่ฟรี 3 ปี พร้อมจัดหนักของแถมทั้งบัตรน้ำมัน ค่าน้ำ ค่าไฟ 1 ปี และค่าทางด่วน เรียกได้ว่าช่วยลดภาระค่าครองชีพให้แบบครบวงจรเลยค่ะ

• เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มอบสิทธิพิเศษช่วยผ่อนสูงสุดหรือช่วยค่าน้ำมันนานถึง 36 เดือน พร้อมลุ้นรับทองคำมูลค่ารวมกว่า 13 ล้านบาท และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนทุกรายการค่ะ

• แอล.พี.เอ็น. (LPN): เน้นกลุ่ม Real Demand ด้วยคอนโดราคาต่ำล้าน (999,000 บาท) ในหลายทำเลศักยภาพ พร้อมแคมเปญ "ล้างสต็อก ล็อกราคา" มอบส่วนลดสูงสุดถึง 2 ล้านบาทกันเลยทีเดียวค่ะ

• แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): มาในแนวคิด "ลดภาระ แต่ไม่ลดคุณภาพ" ปรับลดราคาบ้านในทำเลฮิตอย่างบางใหญ่และรังสิตลงเป็นล้านบาท และช่วยให้ผ่อนเบาๆ เริ่มต้นเพียงไม่กี่พันบาทต่อเดือนในช่วง 3 ปีแรกค่ะ

มาตรการรัฐที่ต้องจับตา: LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง

นอกจากโปรโมชั่นจากภาคเอกชนแล้ว เรายังต้องลุ้นกับมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐด้วยนะคะ ปัจจุบันแบงก์ชาติกำลังพิจารณาเรื่องการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) หรือสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย เพื่อให้คนซื้อบ้านสัญญาที่ 2 หรือ 3 สามารถกู้ได้ง่ายขึ้นและวงเงินสูงขึ้นค่ะ

รวมถึงการเรียกร้องให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ที่กำลังจะหมดอายุในสิ้นเดือนมิถุนายนนี้ออกไปอีก 1 ปี และขอให้ขยายเพดานความช่วยเหลือไปถึงที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทด้วยค่ะ หากมาตรการเหล่านี้ได้รับการอนุมัติ ก็จะเป็นแรงบวกมหาศาลที่ช่วยให้คนอยากมีบ้านตัดสินใจได้ง่ายขึ้น และช่วยพยุงเศรษฐกิจในภาพรวมให้เดินหน้าต่อได้ค่ะ

อย่างไรก็ตาม สำหรับเพื่อนๆ ที่ต้องการจะยื่นกู้ในช่วงนี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการเตรียมตัวให้พร้อมค่ะ ต้องบริหารจัดการภาระหนี้เดิมให้ลดลง และรักษาประวัติทางการเงินให้ดีที่สุด เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติจากธนาคารนะคะ

สรุป: วิกฤตคือโอกาสของคนที่เตรียมพร้อม

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะดูเงียบเหงาและเต็มไปด้วยข้อจำกัดทางการเงิน แต่หากเรามองในมุมกลับกัน สำหรับคนที่มีความพร้อมทางรายได้และมีวินัยทางการเงินที่ดี นี่คือ "ช่วงเวลาที่ดีที่สุด" ในการซื้อที่อยู่อาศัยเลยค่ะ เพราะเรามีอำนาจในการต่อรองสูงมาก สามารถเลือกโครงการที่ถูกใจในราคาที่ถูกลงกว่าเดิมเป็นล้านบาท พร้อมของแถมและสิทธิพิเศษที่หาไม่ได้ในช่วงเวลาปกติค่ะ

อย่าลืมนะคะว่า ต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ การตัดสินใจซื้อบ้านในราคาต้นทุนเดิมในช่วงที่ผู้ประกอบการยอมหั่นกำไรเพื่อระบายสต๊อก จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาวอย่างแน่นอนค่ะ สู้ๆ นะคะสำหรับใครที่กำลังทำตามความฝันในการมีบ้านเป็นของตัวเอง Luckproperty และ Good Pro Estate พร้อมเคียงข้างและให้คำปรึกษาทุกคนเสมอค่ะ

---

ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:

Good Pro Estate Co., Ltd. (ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร)

📞 โทร: 097-236-5987, 084-644-9282

📱 LINE: @goodproestate

🌐 เว็บไซต์: www.luckproperty.com | www.goodproestate.com

#อสังหาริมทรัพย์

#กู้ซื้อบ้าน

#ดอกเบี้ยบ้าน

#โปรโมชั่นบ้าน

#คอนโดพร้อมอยู่

#รีเจ็กต์เรต

#วางแผนการเงิน

#GoodProEstate