ดอกเบี้ยบ้านขึ้นไม่หยุด! 😱 ผ่อนเพิ่มเท่าไหร่? กู้ซื้อบ้านยังไงให้รอดในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น

สถานการณ์ดอกเบี้ยบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ เป็นประเด็นร้อนที่หลายคนให้ความสนใจ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ หรือกำลังวางแผนกู้ซื้อบ้านในฝัน ก็คงอดกังวลใจไม่ได้ใช่ไหมคะ? เพราะเมื่อไหร่ก็ตามที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีการปรับขึ้น นั่นหมายถึงภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนสินเชื่อบ้านของคุณอาจเพิ่มขึ้นตามไปด้วยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เลยค่ะ 💸 โดยมีการประเมินกันว่า หากดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นทุก ๆ 1% อาจส่งผลให้ภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านของคุณเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 7% เลยทีเดียว

ในบทความนี้ Luckproperty จะพาคุณมาเจาะลึกถึงสาเหตุที่ดอกเบี้ยบ้านปรับตัวสูงขึ้น พร้อมชวนมาคำนวณดูว่าภาระผ่อนต่อเดือนของคุณจะเพิ่มขึ้นเท่าไหร่เมื่อดอกเบี้ยขยับ และที่สำคัญที่สุด เรามีทางออกและคำแนะนำดี ๆ มาฝาก เพื่อให้คุณสามารถรับมือกับสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นได้อย่างมั่นใจและไม่กระทบกระเทือนการเงินมากจนเกินไปค่ะ ตามมาดูกันเลยนะคะ!

ทำไมดอกเบี้ยบ้านถึงปรับตัวสูงขึ้น? 🤔

หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมอยู่ ๆ ดอกเบี้ยบ้านที่เราผ่อนอยู่ หรือดอกเบี้ยที่เราเล็งจะกู้ซื้อบ้านถึงมีการเปลี่ยนแปลง คำตอบหลัก ๆ ก็คือ รูปแบบของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบโดยตรงค่ะ

โดยทั่วไปแล้ว สถาบันการเงินมักจะเสนอแพ็คเกจสินเชื่อบ้านในลักษณะที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงปีแรก ๆ เช่น คงที่ 3 ปีแรกที่ 3.5% ต่อปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ผู้กู้จะทราบยอดผ่อนที่แน่นอนและสามารถวางแผนการเงินได้ง่ายขึ้น แต่หลังจากนั้น ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว หรือที่เรียกว่า "ดอกเบี้ยลอยตัว" เช่น อัตราดอกเบี้ย MRR-1 (Minimum Retail Rate ลบด้วยส่วนลด) ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายนับตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป จะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย MRR ของธนาคารในขณะนั้นค่ะ

แม้ว่าแต่ละธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ย MRR ไม่เท่ากันเป๊ะ แต่การปรับขึ้นหรือลงของ MRR มีปัจจัยที่คล้ายกันเข้ามาเกี่ยวข้องค่ะ ได้แก่:

• อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก: หากธนาคารปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝาก ก็อาจส่งผลให้ต้นทุนของธนาคารสูงขึ้น และต้องปรับ MRR ตาม

• อัตราเงินเฟ้อ: เมื่อเงินเฟ้อสูงขึ้น ธนาคารกลางก็อาจต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ

  

  บ้านเดี่ยว

  บ้านเดี่ยวหลังมุม Centro ราชพฤกษ์–สวนผัก บนที่ดิน 72.9 ตร.วา สวนร่มรื่น วิวเปิดโล่ง ตรงข้าม Bike Lane 750 เมตร พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าครบ เดินทางสะดวก ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้า

  บางกรวย, นนทบุรี

  4 นอน

  4 น้ำ

  ราคาเริ่มต้น฿9,990,000

  ดูรายละเอียด

• อัตราดอกเบี้ยนโยบาย: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุดค่ะ ซึ่งกำหนดโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทย หาก กนง. มีมติปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ก็มักจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ย MRR ของแต่ละธนาคารปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วยค่ะ ณ ปัจจุบัน ธนาคารแห่งประเทศไทยได้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1% ต่อปี แต่การเปลี่ยนแปลงในอนาคตย่อมส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญแน่นอนค่ะ

ผ่อนบ้านเพิ่มเท่าไหร่ เมื่อดอกเบี้ยขยับ? 💸 มาดูกรณีตัวอย่างกันค่ะ

เมื่อทราบกันแล้วว่าดอกเบี้ย MRR มีผลกระทบกับผู้ผ่อนชำระในช่วงดอกเบี้ยลอยตัว คราวนี้เรามาดูกันว่า ถ้าดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นจริง ๆ คุณจะต้องผ่อนบ้านเพิ่มขึ้นเท่าไหร่บ้างจากสถานการณ์จริงที่อาจเกิดขึ้นได้ค่ะ

กรณีที่ 1: เพิ่งเริ่มผ่อนบ้าน หรือกำลังจะกู้ใหม่

สมมติว่าคุณกู้เงินซื้อบ้านจำนวน 1 ล้านบาท กำหนดผ่อนชำระ 20 ปี (240 งวด) โดยมีแพ็คเกจดอกเบี้ยคือ 3 ปีแรกคงที่ที่ 3.5% ต่อปี และปีที่ 4 เป็นต้นไปเป็นดอกเบี้ยลอยตัว

• สถานการณ์เดิม: หาก MRR เดิมอยู่ที่ 7% ต่อปี

• คุณจะต้องผ่อนชำระประมาณ 7,085 บาทต่อเดือน

• เมื่อดอกเบี้ย MRR ปรับขึ้นเป็น 8% (เพิ่มขึ้น 1%) ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป

• หากคุณยังต้องการผ่อนชำระให้หมดภายใน 20 ปีเท่าเดิม เงินงวดผ่อนชำระจะเพิ่มเป็นประมาณ 7,460 บาทต่อเดือน

• เท่ากับว่าคุณจะต้องผ่อนเพิ่มขึ้นเดือนละ 375 บาท

• คิดเป็นมูลค่าเงินต้นรวมดอกเบี้ยที่คุณต้องผ่อนชำระเพิ่มขึ้นตลอดสัญญาถึง 90,000 บาท เลยทีเดียวค่ะ (ต่อเงินกู้ 1 ล้านบาท)

  

  บ้านเดี่ยว

  บ้านเช่าหลังมุมทำเลทอง! จ่ายแค่ 3 หมื่นบาท ออฟฟิศก็ได้ สต็อกของก็ปัง พื้นที่จัดเต็ม 230 ตร.ม. คาซ่าวิลล์ คลอง 2 จองด่วน

  ธัญบุรี, ปทุมธานี

  ราคาเริ่มต้นติดต่อสอบถาม

  ดูรายละเอียด

• หรืออีกทางเลือกหนึ่ง: หากคุณต้องการผ่อนชำระด้วยยอดเงินเท่าเดิมคือ 7,085 บาทต่อเดือน คุณจะต้องขยายระยะเวลาการผ่อนออกไปเป็นประมาณ 271 งวด หรือประมาณ 22-23 ปี ซึ่งนานขึ้นกว่าเดิมเกือบ 3 ปีเลยนะคะ

ตัวอย่างนี้ชี้ให้เห็นว่า ดอกเบี้ยที่ขยับขึ้นเพียง 1% ก็ส่งผลกระทบอย่างมากต่อภาระผ่อนชำระรายเดือนและภาระรวมตลอดอายุสัญญาได้เลยค่ะ และสำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็จะทำให้ความสามารถในการกู้ลดลงด้วย เพราะธนาคารจะพิจารณายอดผ่อนชำระต่อเดือนที่สูงขึ้นนั่นเองค่ะ

กรณีที่ 2: ผ่อนบ้านมาสักพักแล้ว (เช่น 10 ปี)

สมมติว่าคุณกู้เงินซื้อบ้านจำนวน 1 ล้านบาท และมีแพ็คเกจดอกเบี้ย รวมถึงยอดผ่อนชำระ 7,085 บาทต่อเดือนเช่นเดียวกับกรณีแรก

• สถานการณ์เดิม: คุณผ่อนชำระมาแล้ว 10 ปี (120 งวด) และมีการตัดเงินต้นไปแล้ว คงเหลือเงินต้นประมาณ 612,706.31 บาท โดยมีอัตราดอกเบี้ย MRR เดิมอยู่ที่ 7%

• เมื่อดอกเบี้ย MRR ปรับขึ้นกะทันหันเป็น 8% ตั้งแต่ปีที่ 11 เป็นต้นไป

• หากคุณยังคงผ่อนชำระเดือนละ 7,085 บาทเท่าเดิม เงินจำนวนนี้จะไปตัดดอกเบี้ยได้มากขึ้น ทำให้เงินต้นถูกตัดได้น้อยลง ส่งผลให้ระยะเวลาการผ่อนยืดยาวออกไป

• แต่ถ้าคุณต้องการผ่อนให้หมดภายในระยะเวลา 20 ปีเท่าเดิม คุณจะต้องปรับเพิ่มยอดผ่อนชำระต่อเดือนสำหรับงวดที่เหลือเป็นประมาณ 7,450 บาทต่อเดือน

• เท่ากับว่าคุณจะต้องผ่อนเพิ่มขึ้นเดือนละ 365 บาท สำหรับ 120 งวดที่เหลือ

• คิดเป็นมูลค่าเงินต้นรวมดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นเฉพาะในส่วนที่เหลือประมาณ 43,800 บาท (เมื่อรวมกับส่วนที่ผ่อนไปแล้วจะเท่ากับ 1,744,200 บาท เทียบกับ 1,700,400 บาทเดิม)

จะเห็นได้ว่า ไม่ว่าจะอยู่ในช่วงเริ่มต้นผ่อนหรือผ่อนมาแล้ว ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นก็ล้วนส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดในกระเป๋าของคุณทั้งสิ้นเลยนะคะ

กรณีที่ 3: ดอกเบี้ยขึ้นเพียง 0.25% ก็กระทบได้! (ตัวอย่างจาก ธ.อ.ส.)

บางครั้งดอกเบี้ยอาจไม่ได้ปรับขึ้นพรวดเดียว 1% แต่ปรับขึ้นทีละเล็กละน้อย เช่น 0.25% ซึ่งหลายคนอาจมองข้ามไป แต่รู้ไหมคะว่าแม้แต่การปรับขึ้นเพียง 0.25% ก็ส่งผลให้ภาระผ่อนของคุณเพิ่มขึ้นได้เช่นกันค่ะ

จากตัวอย่างของธนาคารอาคารสงเคราะห์ หากคุณกู้เงิน 3,000,000 บาท และมีการปรับดอกเบี้ยขึ้นทุก ๆ 0.25% ภาระผ่อนจะเปลี่ยนแปลงดังนี้ค่ะ

| อัตราดอกเบี้ย | ยอดผ่อนชำระต่อเดือน (บาท) | เงินที่เพิ่มขึ้นเมื่อดอกเบี้ยขึ้น 0.25% (บาท) |

|---|---|---|

| 6.00% | 20,000 | 0 |

| 6.25% | 20,500 | +500 |

| 6.50% | 21,000 | +500 |

| 6.75% | 21,500 | +500 |

| 7.00% | 22,100 | +600 |

| 7.25% | 22,600 | +500 |

| 7.50% | 23,100 | +500 |

| 7.75% | 23,700 | +600 |

| 8.00% | 24,200 | +500 |

| 8.25% | 24,700 | +500 |

| 8.50% | 25,300 | +600 |

| 8.75% | 25,800 | +500 |

จะเห็นได้ว่าทุก ๆ การปรับขึ้น 0.25% คุณจะต้องผ่อนเพิ่มขึ้นประมาณ 500-600 บาทต่อเดือนเลยนะคะ ซึ่งรวม ๆ กันแล้วก็เป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อยเลยค่ะ

ทางออกเมื่อดอกเบี้ยบ้านพุ่ง: รีไฟแนนซ์ช่วยได้ไหม? 💡

เมื่อดอกเบี้ยบ้านปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ก็คงรู้สึกหนักใจไม่น้อยเลยใช่ไหมคะ แต่ไม่ต้องกังวลใจไปค่ะ เพราะยังมีอีกหนึ่งทางเลือกสำคัญที่สามารถช่วยลดภาระดอกเบี้ยลงได้ นั่นก็คือ "การรีไฟแนนซ์บ้าน" นั่นเองค่ะ

การรีไฟแนนซ์คือการที่คุณยื่นขอสินเชื่อบ้านก้อนใหม่กับธนาคารเดิมหรือธนาคารแห่งใหม่ เพื่อนำเงินก้อนใหม่นั้นไปโปะหนี้ก้อนเก่าให้หมดไป โดยมีเป้าหมายหลักคือการได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงกว่าเดิมค่ะ โดยส่วนใหญ่แล้ว การรีไฟแนนซ์มักจะทำได้หลังจากที่คุณผ่อนบ้านกับธนาคารเดิมมาแล้วอย่างน้อย 3 ปีนะคะ

ข้อดีของการรีไฟแนนซ์เมื่อดอกเบี้ยขาขึ้น:

• ลดภาระดอกเบี้ย: เป็นประโยชน์หลักของการรีไฟแนนซ์เลยค่ะ ธนาคารมักจะเสนอแพ็คเกจสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าแพ็คเกจเดิม เพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่หรือรักษาลูกค้าเก่าที่ดี

• ลดค่างวดต่อเดือน: เมื่อดอกเบี้ยลดลง ยอดผ่อนชำระต่อเดือนของคุณก็จะลดลงตาม ทำให้มีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้นค่ะ

• ยืดระยะเวลาผ่อนชำระ: หากต้องการลดภาระรายเดือนลงอีก คุณอาจเลือกที่จะยืดระยะเวลาการผ่อนชำระออกไป ซึ่งจะทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนเบาลงไปอีกค่ะ (แต่ก็อาจจะทำให้เสียดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาสูงขึ้นเล็กน้อยนะคะ)

• ได้เงินก้อนเพิ่มเติม: บางกรณีคุณอาจสามารถขอสินเชื่อส่วนเพิ่ม (Top-up loan) เพื่อนำไปใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จำเป็นได้ด้วยค่ะ

สิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์:

แม้การรีไฟแนนซ์จะดูน่าสนใจ แต่ก่อนตัดสินใจ คุณควรศึกษาข้อมูลและพิจารณาให้รอบคอบถึงความคุ้มค่าโดยรวมนะคะ

1. เปรียบเทียบแพ็คเกจสินเชื่อใหม่: อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ๆ ค่ะ ควรเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา (เช่น เฉลี่ย 3 ปี, 5 ปี) รวมถึงเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ธนาคารเสนอให้ ว่าแพ็คเกจไหนคุ้มค่าที่สุดในระยะยาว

2. คำนวณค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์: การรีไฟแนนซ์มีค่าใช้จ่ายบางส่วนที่ต้องพิจารณา ซึ่งอาจรวมถึง:

• ค่าประเมินมูลค่าหลักทรัพย์: ธนาคารใหม่จะทำการประเมินมูลค่าบ้านของคุณใหม่

• ค่าธรรมเนียมจดจำนอง: ประมาณ 1% ของวงเงินกู้ใหม่

• ค่าอากรแสตมป์: 0.05% ของวงเงินกู้

• ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อ: บางธนาคารอาจเรียกเก็บ

• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ: เช่น ค่าไถ่ถอนจำนอง หรือค่าปรับกรณีผิดสัญญา หากมีเงื่อนไขผูกมัดกับธนาคารเดิม

คุณต้องนำค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาคำนวณรวมกับส่วนต่างของดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ เพื่อดูว่าคุ้มค่าจริงหรือไม่ค่ะ

1. ประวัติการชำระหนี้: หากคุณเป็นลูกหนี้ที่ดี มีประวัติการผ่อนชำระที่สม่ำเสมอ ไม่เคยค้างชำระ มักจะได้รับข้อเสนอแพ็คเกจสินเชื่อที่ดีและน่าสนใจจากทั้งธนาคารเดิมและธนาคารใหม่ค่ะ

สรุป: วางแผนดี มีชัยไปกว่าครึ่ง 🏠✨

ปฏิเสธไม่ได้เลยค่ะว่าภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นเป็นความท้าทายทางการเงินสำหรับคนผ่อนบ้านและผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน แต่จากข้อมูลที่เรานำเสนอไป จะเห็นว่าทุกปัญหาย่อมมีทางออกเสมอค่ะ สิ่งสำคัญที่สุดคือการที่คุณต้องตระหนักถึงสถานการณ์ ศึกษาข้อมูล และประเมินความสามารถทางการเงินของตัวเองอย่างรอบด้าน

ไม่ว่าคุณจะตัดสินใจปรับเพิ่มยอดผ่อนเพื่อร่นระยะเวลา จ่ายเท่าเดิมแต่ยอมรับระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้น หรือเลือกใช้วิธีรีไฟแนนซ์บ้าน สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องมือที่จะช่วยให้คุณสามารถจัดการภาระหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นค่ะ อย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางการเงินหรือเจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อขอคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุดนะคะ

Luckproperty ขอเป็นกำลังใจให้ทุกคนที่กำลังเผชิญกับความท้าทายนี้ สามารถฝ่าฟันและจัดการเรื่องการเงินบ้านได้อย่างราบรื่นค่ะ ขอให้คุณเป็นเจ้าของบ้านที่มีความสุขและมีอิสรภาพทางการเงินในระยะยาวนะคะ!

---

ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่:

• Good Pro Estate Co., Ltd. (ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร)

• 📞 โทร: 097-236-5987, 084-644-9282

• 📱 LINE: @goodproestate

• 🌐 เว็บไซต์: www.luckproperty.com | www.goodproestate.com

#ดอกเบี้ยบ้าน

#รีไฟแนนซ์บ้าน

#กู้ซื้อบ้าน

#ผ่อนบ้าน

#อสังหาริมทรัพย์

#Luckproperty

#GoodProEstate